Synthèse
•Une exposition diversifiée à l'immobilier permet d'investir dans des actifs réels générateurs de revenus et exposés à la croissance des loyers. Cette stratégie est intéressante en approche complémentaire des portefeuilles d'investissement à long terme, pondérés sur les actifs financiers tels que les actions et les obligations.
•L'immobilier commercial s'est bien comporté : depuis 2002, les fonds européens d'immobilier commercial ont généré un rendement total moyen de 5,7 % par an.
•A court terme, la faiblesse de la croissance économique et la hausse des taux d'intérêt pénalisent l'immobilier commercial. Cependant, les effets économiques les plus négatifs se font déjà sentir sur les prix.
•2023 offre donc un meilleur point d'entrée pour les investisseurs à long terme qu'en 2021 ou 2022, avec des rendements locatifs plus élevés.
•BNP Paribas Real Estate anticipe des rendements de l’immobilier commercial sur 5 ans de l’ordre de 4-5 % par an jusqu’en 2026, bien supérieurs aux taux d'intérêt actuels.
•Bureaux : BNP Paribas Real Estate s'attend à ce que les villes françaises (par ex. Lille et Bordeaux) offrent des rendements immobiliers sur 5 ans parmi les plus élevés d'Europe.
•Les segments de la santé et de la location résidentielle devraient offrir une croissance des loyers de plus de 3 % par an de 2023 à 2027 grâce à une forte demande locative.
L'immobilier est la classe d'actifs la plus importante
Au niveau mondial, l'immobilier reste de loin la classe d'actifs la plus importante, dépassant les actions et les obligations avec une valeur estimée à 327 mille milliards d'USD en 2020, selon Savills, une agence immobilière internationale. Par segment, le résidentiel représente à lui seul 79 % de l’ensemble des biens immobiliers en valeur, tandis que l'immobilier commercial (bureaux, entrepôts, commerces) représente environ 10 %.
La performance des investissements dans l'immobilier commercial a été relativement constante : au cours des 20 dernières années, les fonds européens d'immobilier commercial ont généré un rendement total moyen (valorisation de l’actif et loyers) de 5,7 % par an, selon l'association INREV des fonds immobiliers.
Principaux moteurs de performance de l'immobilier
Les rendements immobiliers à long terme sont influencés par le contexte économique et financier, qui s’articule autour de deux leviers principaux :
1.Croissance économique et emploi, et
2.Taux d'intérêt - coût de l'emprunt
La combinaison d'une croissance économique et de l'emploi relativement stables d’une part, et de taux d'intérêt bas et en baisse jusqu'en 2021 d’autre part, ont soutenu la demande immobilière et la performance des actifs.
Toutefois, à court terme, les perspectives économiques mondiales et régionales pour l'immobilier dans les pays européens, dont la France, sont plus difficiles, compte tenu de l'impact de la crise énergétique actuelle sur la hausse des coûts pour les entreprises et les ménages, ce qui pèse à la fois sur l'activité industrielle et sur la consommation.
Par ailleurs, les taux d'intérêt à court et long terme augmentent à mesure que les banques centrales, comme la Banque Centrale Européenne, tentent de freiner les taux d'inflation actuellement élevés.
Les coûts de financement de l'immobilier ont ainsi augmenté après les niveaux les plus bas enregistrés sur la décennie écoulée, ce qui constitue un second obstacle à court terme pour cette classe d'actifs.
Nous prévoyons une activité économique et une croissance de l'emploi toujours atones durant les premiers mois de 2023, tant que les prix de l'énergie n’auront pas poursuivi leur baisse ainsi que les taux d'inflation par rapport à leurs plus hauts sur les dix dernières années.
Miser sur le long terme
Nous conseillons toutefois de ne pas trop se concentrer sur les difficultés à court terme lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier. Ce dernier reste un investissement de long terme au sein d'un portefeuille diversifié, réalisé avec un horizon d'investissement de plusieurs années.
L’immobilier doit être perçu au sein d’une allocation patrimoniale comme un actif à part entière qui apporte un rendement intéressant sur la durée tout en étant moins volatil que les actifs financiers.
En outre, dans la configuration actuelle, c’est un actif qui permet de se couvrir contre l’inflation. Ainsi, sur l’année 2022, l’indexation des loyers vient compenser en partie les baisses des valeurs des biens et ce mouvement devrait se poursuivre en 2023 et 2024, avec un effet décalé. A titre d’exemple, les loyers dans l’immobilier commercial continuent de progresser de +1 % à +10 % par an dans les grandes villes européennes.
Nous pensons que l'essentiel de la hausse des taux d'intérêt a d'ores et déjà été observé en Europe et ailleurs, compte tenu du début du recul des taux d'inflation et du ralentissement de l'économie mondiale. Nous n'anticipons pas de nouvelles hausses des taux d'intérêt à long terme au cours des 12 prochains mois, suggérant une stabilisation des coûts de financement de l'immobilier à l'avenir. Cette tendance devrait soutenir la valeur de l'immobilier commercial.
À mesure que les coûts de l'énergie et les taux d'inflation diminuent, nous tablons sur une reprise de la croissance économique en Europe et au-delà, ce qui devrait relancer la demande de bureaux, d'entrepôts et d'espaces de vente au détail.
Les difficultés amènent des opportunités
Alors que le climat économique et financier plus difficile favorise actuellement une période d'ajustement, des opportunités se dessinent pour les nouveaux investisseurs immobiliers. BNP Paribas Real Estate anticipe des rendements de l’immobilier commercial sur 5 ans de l’ordre de 4-5 % par an jusqu’en 2026 en Europe, bien supérieurs aux taux d'intérêt à court et long terme actuels.
Un immobilier commercial porté par de grandes tendances de long terme
Plusieurs tendances sont devenues déterminantes pour la valeur immobilière et locative des immeubles aujourd’hui:
-La localisation : un emplacement central avec une accessibilité aux transports facilitée est un atout.
-L’efficacité énergétique : les bâtiments bénéficiant des nouvelles normes d’efficience énergétique présentent dès aujourd’hui une valeur de marché et une attractivité locative renforcées.
-L’adaptabilité des constructions, historiquement les immeubles étaient destinés à un usage précis comme les bureaux, le résidentiel ou encore le commerce. Aujourd’hui, ils sont construits pour être évolutifs dans le temps.
-L’évolution démographique dessine des besoins accrus dans certains segments à l’image de la santé ou le résidentiel.
-Les bouleversements industriels en cours : relocalisation de certains activités industrielles à l’échelle de l’Europe ou encore la dynamique du commerce en ligne créent des opportunités.
L'ajustement est plus rapide en Europe
Au troisième trimestre 2022, d'après MSCI Global, la performance de l'immobilier mondial est restée stable, la valeur en capital ayant chuté de 1 % à l'échelle mondiale sur le trimestre, compensant un rendement du revenu de 1 %.
Les pays européens ont connu un ajustement plus important de leur valeur en capital. Le Royaume-Uni a enregistré une baisse de 5 % des prix de l'immobilier au troisième trimestre, tandis que l'Allemagne a souffert d’une baisse de 3,5 % et la France, d’une baisse de 3 % sur la même période. La meilleure performance régionale est venue d'Europe centrale/de l'Est et d'Asie, où les prix de l'immobilier ont continué de progresser. Cette baisse devrait se poursuivre sur le début de 2023 avant de se stabiliser sur la fin de l’année puis d’entamer un rebond dès 2024.
Plus globalement, le marché fait face structurellement à une offre limitée alors que la demande reste robuste. Cela va soutenir la valeur des actifs de qualité, dits « Prime », portés par les grandes tendances que nous venons d’évoquer, qui résisteront mieux que la moyenne du marché.
Mais la demande de bureaux reste solide, en particulier dans les villes régionales françaises
En dépit d'un ralentissement économique de plus en plus marqué, la demande de bureaux en Europe est restée robuste au troisième trimestre, compte tenu de la poursuite de la reprise de l'activité après les années 2020 et 2021 affectées par le Covid.
En Europe, les rendements locatifs des bureaux haut de gamme s'élèvent à 3,5 %, tandis que les loyers des bureaux ont augmenté partout en 2022, à l'exception de Londres.
D'un point de vue géographique, certaines des meilleures performances immobilières ont été observées dans les villes françaises de Marseille et de Lille, où BNP Paribas Real Estate anticipe de solides rendements à deux chiffres pour l'immobilier commercial cette année.
En effet, sur la période 2022-2026, BNP Paribas Real Estate prévoit que les villes françaises régionales, telles que Lille et Bordeaux, feront partie des meilleures performances immobilières sur 5 ans en Europe.
Santé et résidentiel offrent de bonnes perspectives de croissance locative
D'après BNP Paribas Real Estate Investment Management, les segments de la santé et de la location résidentielle devraient afficher une croissance annuelle des loyers de plus de 3% par an entre 2023 et 2027. La demande locative dans ces deux segments reste élevée.
En particulier, dans le résidentiel, la combinaison de prix de vente résidentiels historiquement hauts et de taux d'intérêt hypothécaires plus élevés oblige les ménages à rester plus longtemps. La location de maisons dans les banlieues des grandes villes reste très prisée suite à la pandémie de Covid-19, les salariés recherchant des espaces de vie pouvant accueillir le travail à domicile, suite au développement du télétravail ou de mode de travail mixte.
Les hôtels confirment leur reprise notamment à Paris
En raison des confinements liés au Covid, ce sont les hôtels européens qui ont le plus souffert du ralentissement de l'investissement.
En 2022, les touristes internationaux sont revenus progressivement à Paris, en partie en raison de la faiblesse de l'euro.
Au premier semestre 2022, la région parisienne et Ile-de-France ont enregistré 7,4 millions de touristes internationaux, soit 30 % de moins qu'en 2019.
BNP Paribas Real Estate s'attend à ce que cette reprise du tourisme se poursuive au cours des prochains mois, avec le retour des voyageurs d'affaires et de nombreux événements.
