Lors d’une conférence Web dédiée aux clients, Sophie Autechaud, expert immobilier pour BNP Paribas Banque Privée, nous a livré son analyse sur les évolutions de l’immobilier résidentiel en France et sur le marché parisien.
Découvrez ses réponses aux principales questions posées :
Pourquoi le marché français de l’immobilier résiste-t-il ?
L’immobilier résidentiel a démontré son côté refuge lors de la crise du Covid malgré le contexte économique très compliqué. Les français ont confirmé leur grand intérêt pour un habitat plus confortable, plus « vert », plus spacieux avec les nouvelles habitudes de télétravail. La demande structurelle est toujours là.
Les prix de l’immobilier ont très bien résisté alors que les marchés financiers ont connu des baisses allant jusqu’à - 20%. Mais le marché immobilier est un marché long terme qui ne réagit pas aussi vite que la Bourse et depuis l’été 2022, les professionnels annoncent un ralentissement de la hausse des prix et des volumes.
Résidentiel Ancien ou Neuf, quelles sont les tendances ?
Un marché de l’immobilier résidentiel contrasté …
L’Ancien, un marché immobilier qui reste solide
Dans l’ancien, les ventes ont connu un record absolu en 2021 avec 1 178 000 ventes, soit plus de 40 % au-dessus de la moyenne des 20 dernières années et l’année 2022 est également un excellent cru.
Mais les volumes ralentissent depuis plusieurs mois et les notaires parlent de phase d’atterrissage.
Du côté des prix, ils étaient toujours en hausse en 2022, avec des nuances liées à l’« Effet Covid » : une hausse des prix dynamique dans les villes moyennes de province, moins importante dans les grandes métropoles ainsi qu’en Ile de France et un recul des prix à Paris. Depuis plusieurs mois, cette hausse des prix s’infléchit du fait des difficultés d’accès au crédit et plus globalement de la conjoncture actuelle.
Il semble que le marché immobilier de la Capitale souffre plus qu’ailleurs ?
En termes de prix, c’est exact ; les Notaires indiquent une baisse cumulée pour Paris de 4.6% depuis le point haut de novembre 2020 où les prix avaient atteint un pic à 10 860 €/m².
Contrairement à certains articles parus dans la presse, les notaires confirment que le prix moyen du m² est toujours supérieur à 10 K€. Rappelons que le prix moyen à Paris est supérieur à 10K€ depuis 3 ans et 63% des ventes se font toujours au-dessus de 10 K€ et + 90% dans les 8 premiers arrondissements.
Si les prix ont baissé, ce n’est pas le cas des volumes : ceux-ci sont très dynamiques avec plus de 40 000 ventes en 12 mois, ce qui n’était pas arrivé depuis 20 ans ! Le marché a été dynamisé par la baisse des prix qui a relancé les transactions ; il a été soutenu également par le retour des étrangers boostés par la baisse de l’euro en 2022. N’oublions pas que Paris est une ville mondiale très attractive notamment pour ceux qui recherchent une stabilité et une sécurité politique. Et c’est le marché du prestige qui en profite le plus.
Le marché reste donc solide à Paris, l’offre y est restreinte, il y a très peu de neuf. Mais c’est un marché qui tend à se polariser avec d’une part, les biens standards pour la clientèle domestique dont les prix baissent et d’autre part, le haut de gamme, qui résiste très bien, car considéré comme une valeur sûre par les étrangers mais aussi par les Français aisés, toujours très présents sur le marché parisien.
Le Neuf, un marché en grande difficulté
Le marché du Résidentiel Neuf est confronté à un contexte difficile depuis plusieurs années. Les mairies plus sensibles à l’argument environnemental et donc moins prêtes à délivrer les permis de construire, le prix toujours élevé du Foncier, les nouvelles réglementations comme le ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols), tout cela a contribué à créer un contexte difficile pour la Promotion Immobilière pour s'adapter à la nouvelle demande qualitative et géographique des ménages.
S’y ajoutent la dégradation du contexte macroéconomique avec des impacts négatifs sur la construction (retard des chantiers avec le Covid, difficultés d'approvisionnement, crise de l'énergie et renchérissement du coût des matériaux) sans oublier les contraintes réglementaires en matière environnementale, qui pèsent lourd sur la Construction.
En conséquence, on assiste aujourd’hui à une offre commerciale diminuée (stock disponible à la vente) de l’ordre de 25% par rapport à la moyenne des 10 dernières années, conjuguée à des prix en hausse, +15% en moyenne depuis 2020, qui ne peuvent pas s’ajuster comme pour l’ancien compte-tenu d’un prix de revient incompressible.
Jusqu’en juillet 2022, la demande était très soutenue mais les hausses de prix et les difficultés d’accès au crédit ont grippé le marché et on assiste depuis à une chute significative des réservations de logements, de 25 % environ en 2022 par rapport à 2021 ( -31% pour les maisons individuelles, dégradation pire qu’en 2008).
Les annulations de réservations de logement étaient en hausse de 15.8% au dernier trimestre.
Les réservations en bloc chutent quant à elles de 37% en 2022, les bailleurs sociaux étant eux aussi impactés par la flambée des prix de l'énergie et par la hausse des taux d'intérêt qui renchérit leur dette.
Cette situation inquiète beaucoup les professionnels qui se sont tournés vers le Gouvernement pour réclamer des mesures de relance. Plusieurs promoteurs se posent sérieusement la question de ne pas lancer certains programmes qui risqueraient de ne pas se vendre car trop chers.
Le secteur se trouve donc confronté à un risque de réduction de la production qui pourrait aggraver la crise du logement toujours en sous-offre.
Il y a pourtant un grand intérêt à acheter du Neuf afin de profiter de qualités environnementales optimisées, surtout si le permis de construire a été délivré depuis le 1er janvier 2022, et ainsi éviter les dépenses de décarbonation qui deviennent de plus en plus incontournables dans l’ancien.
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N.B. Attention à la nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires d’immobilier Habitation
Tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, doivent déclarer l'occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr, au plus tard le 30 juin 2023.
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