Les nouvelles normes environnementales impactent aujourd’hui fortement l’ensemble des marchés de l’Immobilier. Tous les professionnels se soucient des impacts de ces nouvelles contraintes sur l’immobilier, c’est un sujet qui revient constamment dans les réunions de place et va peser sur de nombreux investisseurs.
La France a décidé d’imposer de nouvelles normes en réglementant alors que dans d’autres pays européens, comme l’Allemagne par exemple, les mesures prises sont essentiellement incitatives. Tous les marchés immobiliers sont concernés : la Loi Climat et Résilience en 2021 vient compléter la loi ELAN qui, avec le Décret tertiaire, impose à l’immobilier d’Entreprise une réduction progressive des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires d’ici 2050.
S’agissant du marché du Résidentiel, l’Ancien et le Neuf sont tout autant concernés. Les marchés de la réhabilitation et de la construction vont devoir investir significativement pour respecter les nouvelles réglementations.
Le nouveau DPE, Diagnostic de Performance Energétique, devient l’instrument de mesure incontournable de cette nouvelle politique. Longtemps le DPE n’a eu qu’un rôle consultatif mais il est désormais opposable. Depuis la refonte de sa méthode de calcul en juillet 2021, le DPE prend en compte désormais non seulement les consommations d’énergie primaire (chauffage, climatisation, production d’eau chaude) mais aussi les émissions de GES Gaz à Effet de Serre associées. En fonction des résultats, le bâtiment est classé de A à G.
La Loi Climat et Résilience impose aux bailleurs des interdictions progressives de louer ou d’augmenter les loyers des logements énergivores, c’est-à-dire les logements ayant un DPE entre E et G. En voici quelques exemples :
-Depuis août dernier, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des logements dont les DPE sont de niveaux F et G (lors de leur renouvellement ou reconduction tacite).
-Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de logements étiquetés G et dont la consommation énergétique est supérieure à 450 Kwh/m²/an, dits « passoires énergétiques », ne pourront plus les louer ; progressivement tous les logements G, F et E seront interdits à la location de 2023 à 2034.
-A compter du 1er avril prochain, les vendeurs de logements énergivores F et G devront faire réaliser un audit énergétique qui formulera des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné.
Pour l’instant seuls les bailleurs sont concernés. Ceux qui ne pourront assumer le coût des travaux, devront soit vendre soit retirer leur bien du marché ce qui risque de réduire le parc locatif déjà en tension.
Côté vendeurs, on constate déjà des décotes de 5 à 15% sur ces actifs énergivores.
Et côté acheteurs, les banques sont de plus en plus attentives au DPE d’un logement car un mauvais DPE induit des risques de travaux supplémentaires à financer ou de perte de valeur du bien.
Autres exemples, cette fois-ci sur le Neuf :
-Le chauffage au gaz est désormais interdit dans les nouvelles constructions neuves individuelles et le sera dans les immeubles collectifs en 2024.
-Depuis le 1er janvier 2022, les normes énergétiques de la Réglementation Environnementale 2020 dite « RE 20-20 », s’appliquent pour les nouvelles constructions. Beaucoup plus restrictives que les normes précédentes de la Réglementation Thermique 2012, RT 2012, elles renchérissent les coûts de construction et pèsent sur les prix de vente des logements en VEFA.
Néanmoins le Neuf présente l’intérêt d’offrir une qualité environnementale optimisée notamment pour les constructions dont le Permis de Construire est délivré depuis le 1er janvier 2022 dans le respect de la nouvelle réglementation RE 2020. C’est à prendre en considération au moment d’investir, au regard des dépenses importantes de décarbonation que les propriétaires d’immobilier ancien vont devoir absorber avec une rentabilité à terme qui risque de rester limitée.
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