Rédigé le 20 mars 2024
Avertissement : ce document intègre des éléments d’information produits par la recherche de BNP Paribas Real Estate Research. Il a notamment vocation à donner une lecture des tendances de marché issue des travaux d’analyse de l’équipe recherche et ne représente pas un conseil en investissement de la part de la société de gestion BNP Paribas REIM France.
L’immobilier commercial européen a été fortement affecté ces derniers mois par la hausse des taux et l’inflation persistante. En effet, après une hausse quasi continue depuis 2009, les valorisations ont amorcé une baisse mi-2022 qui s’est accélérée au cours de l’année 2023. Même si les perspectives pour 2024 restent nuancées, les signaux positifs depuis le début de l’année laissent cependant entrevoir une lueur au bout du tunnel.
Une année 2023 marquée par une forte chute des volumes d’investissement
La baisse des volumes investis dans l’immobilier amorcée au 3ème trimestre de 2022 s’est poursuivie tout au long de l’année 2023. La hausse des coûts de financement, couplée à l’amélioration de la rémunération offerte par d’autres produits financiers, ont conduit les investisseurs à adopter un comportement attentiste, accentuant la baisse des volumes investis. Au total, ce sont seulement 133,2 milliards d’euros qui ont été investis en immobilier d’entreprise en Europe au cours de l’année, soit une baisse de -51% par rapport à 2022. Un tel ralentissement de l’activité n’avait pas été observé depuis 2008. Le secteur des bureaux est particulièrement touché avec des volumes qui reculent de -59% pour atteindre seulement 39 milliards d’euros investis. Aucun pays européen n’échappe à cette tendance : l’Allemagne voit l’investissement en bureaux chuter de -73%, le Royaume-Uni de -45%, la France de -56% ; l’Espagne (-33%), les Pays-Bas (-66%) et l’Italie (-68%) ne sont pas en reste.
La valeur des actifs baisse sensiblement
La hausse des taux en Europe a également eu un impact marqué sur la valorisation des actifs immobiliers. En effet, la hausse des taux obligataires tire vers le haut les rendements immobiliers par effet de comparaison de performance, ce qui a un effet négatif sur les valeurs vénales. En moyenne, les prix ont diminué de 18% depuis juin 2022 en Europe. Si toutes les typologies d’actifs immobiliers voient leurs prix orientés à la baisse, les bureaux (-21%) et la logistique (-20%) sont les plus impactés. La santé (-8%), l’hôtellerie (-10%) et le commerce (-12%) sont relativement moins impactés face à ce retournement de marché, soutenus à la fois par des fondamentaux davantage positifs, ainsi que par des taux plus attractifs.
Les bureaux restent le secteur dominant en immobilier d’entreprise
Suite à la pandémie de Covid-19 et les changements sociétaux qui se sont accélérés – notamment avec la mise en place rapide et généralisée du travail à distance – le marché des bureaux connait un ralentissement notable. Si les bureaux représentaient 45% des volumes investis en 2007, ils n’ont attiré que 30% des investissements en 2023. Par ailleurs, le ralentissement de l’activité locative, observé dès fin 2022 dans certains marchés européens, s’est généralisé et confirmé en 2023.
Les locataires affichent désormais clairement leurs préférences en matière de localisation (proche du centre et des transports en commun) et d’offre de services (conciergerie, salle de sport, etc.). L’offre pour ces actifs de qualité étant plus limitée en Europe, la croissance des valeurs locatives devrait rester soutenue. Certains secteurs de bureaux pourraient donc encore générer des rendements attractifs, en particulier dans les emplacements centraux tels que le QCA parisien ou le West-End à Londres.
Si l’incertitude autour du futur des bureaux reste forte, cette classe d’actif devrait rester majoritaire dans le portefeuille des investisseurs institutionnels. En effet, la taille du marché, la liquidité et la simplicité de gestion constituent des critères essentiels dans la constitution d’un portefeuille immobilier
Une diversification qui s’accélère
Si la part des bureaux dans les volumes décroit progressivement depuis 2007, d’autres classes d’actifs connaissent une croissance forte. En effet, dans une étude publiée par ULI (Urban Land Institute), une association internationale de référence en matière d’immobilier, nous pouvons désormais recenser 27 classes d’actifs immobilières en 2023, contre 7 uniquement en 2004. Ces secteurs dits « alternatifs » sont soutenus par des tendances de long terme et des changements structurels. L’immobilier de santé est notamment une des classes d’actifs qui s’institutionnalise, avec une hausse progressive de la part de cette typologie dans les volumes investis. Le résidentiel géré, soutenu par les pressions démographiques, les nouvelles tendances sociétales et le manque d’offre structurel, offre des perspectives de rendement positives dans les prochaines années. Cette forte diversification implique cependant un besoin de spécialisation accrue du secteur. Ces classes d’actifs alternatives – et considérées comme des stratégies de niche – devraient donc attirer davantage d’investissement dans les prochaines années et devenir incontournables dans une allocation de portefeuille immobilier.
Dans l’attente de la normalisation monétaire
Dans la perspective d’un environnement macro-économique plus stable (inflation plus modérée, stabilisation puis légère baisse attendue des taux d’intérêts), le marché immobilier européen devrait amorcer une reprise en 2024. Les investisseurs attendent de bons niveaux de rendement entre 2024 et 2028 pour les classes d’actifs qui sont influencées par des tendances de long terme (la logistique, les hôtels et la santé entre autres). En effet, alors que les taux d’intérêts des banques centrales se stabilisent, une grande partie de la performance devrait désormais être tirée par la croissance des loyers, et les caractéristiques des marchés immobiliers seront à nouveau prédominants (taux de vacance, demande potentielle, etc.).
Les perspectives sont donc plus nuancées pour les bureaux où le marché restera fortement polarisé. Les emplacements centraux devraient encore générer des rendements importants alors que nous anticipons une nouvelle correction des prix pour les marchés de bureaux où les taux de vacance sont élevés.
Les investisseurs institutionnels voient 2024 comme une année d’opportunités pour l’immobilier européen, en privilégiant la diversification vers des classes d’actifs alternatives et l'intégration des critères ESG. La différenciation des prix en fonction de la qualité des bâtiments devrait également créer des opportunités pour des opérations « value-add » (opération à forte création de valeur grâce à une rénovation, un agrandissement ou un repositionnement de l’actif).
Les investisseurs investissent généralement dans l’immobilier pour obtenir un revenu, se couvrir contre l’inflation et se diversifier par rapport aux autres classes d’actifs. La diversification est devenue particulièrement importante pendant cette période de remontée des taux. L’immobilier européen a également permis d’une manière générale de générer des rendements réguliers et une croissance des revenus en réponse à l’inflation. Les arguments en faveur d’un investissement dans l’immobilier européen en 2024 restent solides pour se protéger de l’inflation.