Lors d’une conférence Web dédiée aux clients, Sophie Autechaud, expert immobilier pour Banque Privée France, nous a livré son analyse sur l’évolutions du marché immobilier résidentiel.
Quel a été l’impact de la hausse des taux ?
L’envolée brutale des taux depuis le début de l’année 2022 constitue un véritable changement de paradigme pour l’immobilier qui a été soutenu depuis des années par des taux très faibles.
L’OAT 10 ans, de quasiment 0% en janvier 2022, a connu un pic à 3.11% le 30 décembre dernier et tutoie les 3% depuis mi-février. Les conditions de financement se sont clairement dégradées depuis un an.
Mais pour l’instant les taux en France restent encore historiquement bas. Les taux d’intérêts réels sont négatifs puisque toujours inférieurs à l’inflation, ils restent donc un soutien à l’investissement.
A l’inverse à l’étranger, on voit certains marchés immobiliers qui souffrent :
-Aux USA, les transactions ont fortement chuté en 2022 sous l’effet de la hausse des taux immobiliers, en grande majorité variable, qui atteignent des niveaux deux fois plus élevés qu’en France, de l’ordre de 6 à 7% ce qui devient dissuasif pour beaucoup d’acquéreurs.
-Au Royaume Uni ou en Espagne, les taux immobiliers sont très liés au taux de dépôt des Banques qui sont basés sur des taux variables court terme qui pénalisent les emprunteurs avec des remboursements plus chers. Alors qu’en France, les taux immobiliers sont basés sur les taux fixes, à 20 ans voire plus, et dont l’impact est moins lourd.
D’ailleurs, d’après les notaires, ce n’est pas la hausse des taux qui pénalise actuellement le plus le marché immobilier mais plutôt les difficultés d’accès au crédit : le taux d’usure principalement et les contraintes imposées par le HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière, par exemple un taux d’effort limité à 35%, qui s’imposent aux banques depuis l’année dernière.
Et quid de l’inflation : en quoi l’immobilier est-il un rempart ou une protection contre l’inflation ?
D’une manière générale en France, les baux sont indexés sur l’inflation ce qui constitue en effet la meilleure protection contre l’inflation…. Sous réserve bien sûr que les locataires soient capables d’absorber cette inflation.
Par ailleurs le gouvernement, soucieux du pouvoir d’achat des ménages, a pris des mesures de plafonnement des indices de révision des loyers, notamment pour l’IRL, Indice de Référence des Loyers Habitation, plafonné à 3.5% pour un an. C’est une mesure qui, en quelque sorte, coupe la poire en deux entre locataires et bailleurs qui eux aussi doivent faire face à une augmentation de leurs charges. N’oublions pas que l’inflation joue négativement sur les prix de l’entretien et de la rénovation avec le renchérissement du coût des matériaux et de l’énergie.
En d’autres mots et pour répondre à la question, on peut dire que l’immobilier résidentiel protège de l’inflation mais partiellement du fait du plafonnement aujourd’hui de l’indice de révision des loyers et du renchérissement des coûts d’entretien.
A quelles tendances faut-il s’attendre pour le Résidentiel ?
Beaucoup d’incertitudes car beaucoup de vents contraires :
Un contexte défavorable avec le ralentissement économique attendu pour 2023, la hausse des coûts et les tensions géopolitiques en Europe, auquel se greffe une modification de l’environnement avec le changement climatique et son coût à prévoir, la hausse des taux et le retour de l’inflation.
Toutes ces inquiétudes s’expriment dans l’indicateur de confiance des ménages, publié par l’Insee et qui a fortement chuté depuis janvier 2022 et reste dégradé.
Mais pourtant, plusieurs facteurs de résilience existent en France : une demande structurelle toujours très solide, pas d’excès d’offre ni dans l’ancien ni dans le neuf, une épargne abondante, et une bonne tenue du marché de l’emploi.
Sur la place, au-delà des inquiétudes, le consensus tend vers un ajustement du marché, au niveau des transactions et aussi des prix, ajustement dont l’ampleur sera fonction du ralentissement économique annoncé.
Donc, une baisse des volumes et des prix semble inévitable, mais sans croire à une crise longue et sévère ; en toute hypothèse les prix ont beaucoup monté ces dernières années, donc une consolidation ne serait pas étonnante compte tenu de la conjoncture difficile mais cet ajustement pourrait peut-être relancer à terme les transactions et soutenir le marché.
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N.B. Attention à la nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires d’immobilier Habitation
Tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, doivent déclarer l'occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr, au plus tard le 30 juin 2023.
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